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Organisme sans but lucratif d'habitations communautaires

Projet de développement d'une seconde résidence
pour personnes seules, à faible revenu et fragiles
sur le territoire de la Communauté urbaine de l'Outaouais

Plan d'affaires
présenté dans le cadre du premier appel
du Fonds d'économie sociale du CLD-CUO

Réalisation de Luc Villemaire, coordonnateur
Le 16 avril 1999

 

Plan du Plan d'affaires

1.  La présentation du projet
2.  La présentation du groupe promoteur
3.  La faisabilité du projet
4.  L'organisation et les ressources humaines
5.  Le partenariat
6.  Les retombées dans le milieu
7.  Les sources de financement
8.  Les prévisions financières
9.  Les annexes au plan d'affaires

1.  La présentation du projet

Mon chez-nous est un organisme communautaire né de la volonté d'autres organismes qui en sont venus, en 1996, à un même constat et à une même conclusion.  Ils ont constaté que leurs interventions auprès de certaines personnes ne suffisaient pas pour leur permettre une reprise en charge d'elles-mêmes.  Si des refuges et des soupes populaires pouvaient répondre aux situations les plus urgentes, la précarité des personnes seules, à faible revenu et fragilisées était telle que celles-ci vivaient un circuit de pertes progressives qui les menaient parfois jusqu'à l'itinérance ou jusqu'au suicide.  Prises dans ce circuit, ces personnes échappaient à la bienveillance des organismes communautaires, institutionnels ou publics, et on les retrouvait sur une pente qui conduisait parfois jusqu'à la désappropriation de leurs conditions de citoyenneté.

Face à ce constat, des organismes partenaires ont convenu qu'une intervention plus efficace auprès de ces personnes s'effectuerait mieux à moyen terme et dans un contexte d'habitation subventionnée.  C'est ainsi qu'ils ont développé un concept de logement social pourvu de support communautaire.  C'est ce qui donna naissance à Mon chez-nous.

La première tentative fut celle de s'allier à un organisme municipal d'habitation, et de partager les tâches, l'un s'occupant de la gestion immobilière, l'autre s'occupant du support communautaire.  Mais cette formule connut des ratés pour diverses raisons, dont celle du syndrome " pas dans ma cour ".

La complexité de se faire maître d'œuvre

En 1997, le Gouvernement du Québec donna suite au Sommet sur l'économie et l'emploi, et institua le Fonds québécois d'habitation communautaire.  Avec ce Fonds, il lança la première programmation, le programme AccèsLogis.  Mon chez-nous y vit l'opportunité de devenir propriétaire et gestionnaire immobilier, et d'assumer cette responsabilité tout en ne perdant jamais de vue sa mission première, celle du soutien aux personnes seules, à faible revenu et fragilisées.

L'une des grandes difficultés fut celle de devoir s'arrimer à une diversité d'intervenants, pas toujours d'intérêts communs.  À travers des cultures d'organisation et des idéologies parfois divergentes, il fallait apprendre à négocier, sans perdre le respect de sa propre intégrité.

Dans cette perspective, Mon chez-nous poursuivit son étude de la problématique des gens seuls et appauvris, du secteur de l'Île-de-Hull, et explora certains sites.  La Ville de Hull, intéressée par le concept, suggéra le site de l'ancien cinéma de Paris, désaffecté depuis près de vingt ans.  Une collaboration fructueuse s'établit et un projet fut préparé puis présenté à la Société d'habitation du Québec (SHQ) au printemps 1998.  Il s'agissait de transformer l'ancien cinéma en 17 logements d'une chambre à coucher, en plus de deux salles communautaires, d'un bureau administratif et d'un lavoir.  Il ne s'agissait pas d'une maison de chambres, mais de logements pour des locataires.  L'un de ces logements allait être réservé à l'usage d'un intervenant-résidant qui verrait quotidiennement au support communautaire et à la reprise en charge des résidant-e-s.

Basé sur un investissement global de plus d'un million de dollars, le montage financier comprenait une contribution du milieu comme l'une des conditions nécessaires à l'approbation du projet.  Cette contribution fut établie initialement à 170 000 $.   Elle fut comblée par la Ville de Hull, avec une subvention directe de 50 000 $, par de substantielles contributions de nombreuses communautés religieuses, qui totalisèrent 87 500 $, et par l'appel du soutien populaire à l'aide d'une loterie, le "Tirage express " de Mon chez-nous, menée en juin 1998.

Après moult péripéties, un Engagement définitif fut accordé à Mon chez-nous en septembre 1998.  L'organisme procéda à l'acquisition de l'immeuble, et les travaux de rénovation purent débuter.  Ces travaux durèrent de novembre 1998 à février 1999.

En parallèle à la rénovation conduite par le contracteur général, un Comité de sélection des locataires fut constitué et mena ses travaux jusqu'à une recommandation finale adressée au Conseil d'administration de Mon chez-nous le 20 janvier 1999.   Après seulement une vingtaine de jours de recrutement de candidatures, principalement auprès des organismes membres, une quarantaine de demandeur-e-s avaient signifié leur souhait de s'établir à Mon chez-nous.  Les 16 logements disponibles allaient être comblés sans difficulté, et la démarche démontrait autant l'intérêt que le besoin pour cette formule inédite en Outaouais.  Les locataires de Mon chez-nous commencèrent à y vivre à partir du premier mars 1999.

Mon chez-nous a fait un effort additionnel, soit celui de fournir l'ameublement nécessaire à tous les locataires.  Il a bénéficié pour ce faire d'un don magistral, soit la fourniture des cuisinières et des réfrigérateurs par Brault & Martineau.  Des achats de biens neufs et usagés, soutenus en partie par une subvention accordée par les Partenaires du Cardinal, ont complété les besoins.

Ténacité

Mon chez-nous a développé jusqu'à date le plus gros projet d'économie sociale en Outaouais.  Il s'agit d'un modèle qui intègre l'amélioration de la qualité de vie et du bien-être des individus et de la collectivité qui les entoure.  Il crée de l'emploi durable et de qualité.  Il s'inscrit dans une perspective de justice sociale et de solidarité.  C'est aussi une mesure de lutte contre la pauvreté et l'exclusion.  Il associe des subventions publiques à du financement autonome privé et à des engagements bénévoles.  Ce projet est même devenu, par la démonstration de sa faisabilité, un exemple de possible et une forme de levier d'action duquel un bon nombre d'autres projets pourraient s'inspirer.

Alors que beaucoup de projets, humanitaires en essence, souffrent d'embûches, que ce soit celle du syndrome " pas dans ma cour " ou celle du manque de soutien public ou privé, Mon chez-nous a su relever le défi de faire face, de prendre le taureau par les cornes et de ne pas reculer.  En cela, ses officiers exécutifs et les organismes membres ont fait preuve de ténacité.  Ils n'ont pas attendu qu'une politique d'en haut vienne résoudre le problème qu'ils observaient par la base.  Ils ont entrepris de trouver une solution, de l'astiquer et de la faire valoir d'une manière suffisamment crédible pour que des partenaires puissent se lever, en toute confiance, et accorder leur appui au projet.

Vers une phase 2

L'inauguration officielle de la toute première résidence de Mon chez-nous, qui aura lieu sous peu, ne signifie pas la résolution du problème.  Il s'agit certes d'une contribution mais la pauvreté combinée à la solitude continuent de faire des ravages chez les personnes seules.  Si celles-ci ont d'ailleurs été localisées particulièrement dans le secteur de l'Île de Hull, l'intention de Mon chez-nous est d'abord de vérifier l'état réel des personnes que l'organisme souhaite aider.

Deux conditions demeurent essentielles à la capacité de réaliser la seconde phase de Mon chez-nous:  l'identification précise du besoin; et l'association avec des partenaires qui souhaitent contribuer à cette œuvre humanitaire, à commencer par les instances municipales.  C'est dans cette large perspective qu'une phase " 2 " de Mon chez-nous pourra se réaliser.

2.  La présentation du groupe promoteur

Mon chez-nous est un organisme sans but lucratif (OSBL) d'habitations communautaires, légalement constitué en vertu de la Partie III de la Loi sur les compagnies (L.R.Q., chap. C-38).  Il fut constitué le 16 avril 1996.  Sa première mission est de " venir en aide aux personnes seules, fragiles et à faible revenu, dans la défense de leurs droits fondamentaux ".  Pour se faire, Mon chez-nous priorise comme moyen d'action celui de " développer, construire, acquérir ou gérer un ou plusieurs projets d'habitation à bas loyer dans l'intention de fournir des habitations à des personnes à faible revenu et fragilisées ", ainsi que " contribuer, directement et indirectement, au développement de supports communautaires pour ces personnes " (extraits des Lettres patentes).

La structure OSBL de Mon chez-nous a été préconisée, au lieu d'une structure de coopérative, parce que l'intention d'origine ne partait pas des locataires mais de groupes qui souhaitaient leur venir en aide.  Quoiqu'une participation directe des locataires soit prévue, la participation de groupes communautaires sera sans doute toujours nécessaire pour assurer le maintien et le développement de l'organisme.

Voici l'organigramme de Mon chez-nous inc. :

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Le conseil d'administration de Mon chez-nous est composé de neuf personnes dont le tiers doit provenir des locataires et être choisi par eux.  Le comité de coordination regroupe les trois officiers exécutifs choisis par le conseil d'administration et les deux employés.

L'année fiscale de Mon chez-nous est d'un premier septembre à un 31 août.   L'Assemblée générale annuelle des membres a donc lieu au début d'octobre.

Jusqu'à la mise en service de la première résidence, les membres de Mon chez-nous étaient exclusivement des représentant-e-s d'organismes communautaires :

Action santé Outaouais;
Association coopérative d'économie familiale (ACÉF)-Outaouais;
Comité Logemen'occupe;
Soupe populaire de Hull;
Groupe Entre-femmes de l'Outaouais;
Coalition populaire régionale de l'Outaouais;
Bureau régional d'action SIDA (BRAS)
Assemblée des groupes de femmes d'intervention régionale (AGIR);
Gîte-Ami;
Centre d'intervention et de prévention en toxicomanie de l'Outaouais;
Association pour la défense des droits sociaux;
Maison Réalité;
Centre local de services communautaires (CLSC) de Hull.

Depuis la mise en service de la première résidence, les 16 locataires en bénéficiant sont d'office devenu-e-s membres de Mon chez-nous, et sont constitué-e-s en comité permanent.  Par ailleurs, une personne représentant les citoyen-ne-s du secteur adjacent au secteur de la résidence, pour se joindre au conseil d'administration, a dû devenir membre.  L'organisme prévoit poursuivre son ouverture à un membership croissant, dans le respect de sa mission.

3.  La faisabilité du projet

Mon chez-nous entend réaliser une seconde résidence sur le territoire de la Communauté urbaine de l'Outaouais.  Afin de réaliser la première résidence, Mon chez-nous avait déjà fait la démonstration du besoin, que ce soit par l'entremise d'une étude menée par Logemen'Occupe et par des compilations statistiques.  Les personnes seules grandissaient en nombre et s'appauvrissaient.

Mais la démonstration la plus convaincante vient du nombre de demandeur-e-s qui se sont manifesté-e-s lors de la première sélection des locataires, de même que toutes celles et tous ceux qui appellent tous les jours à Mon chez-nous pour s'inscrire.   Ce qui les distinguent, en plus de leurs conditions de solitude, de pauvreté et de fragilité, c'est leurs difficultés à se trouver du logement décent à un prix abordable.  Les organismes qui œuvrent dans le domaine de l'habitation pour des clientèles particulières éprouvent de la difficulté à qualifier ces personnes, qui se trouvent aux frontières de problématiques multiples et à des degrés parfois trop légers pour être considérées comme des clientèles d'appartenance.  Déficience intellectuelle, santé mentale, handicaps physiques, toxicomanie, alcoolisme, petite criminalité, chacun de ces secteurs d'interventions se définit sans dédoublement pour ces organismes .  Mais lorsqu'il s'agit de personnes seules, à faible revenu et fragilisées, des combinaisons de petites misères qui conduisent parfois jusqu'à l'itinérance, les lignes de démarcation ne sont pas aussi claires.  C'est la clientèle de Mon chez-nous.

La justification du besoin peut paraître une évidence pour les fondateur-e-s de Mon chez-nous.  Elle demeure toutefois toujours à refaire, particulière au moment où il s'agit de convaincre l'ensemble de partenaires appelés à soutenir cette Phase 2.   C'est pourquoi la présente demande inclut le financement de frais de recherche, dont les résultats serviront à une démonstration sans équivoque de l'état de la situation.

Mon chez-nous fait appel au programme AccèsLogis, volet 3, pour réaliser son projet.   En conséquence, la Phase 2 du projet Mon chez-nous devrait normalement se dérouler selon les étapes suivantes :

précision technique du besoin (activité de recherche);
recherche de site en partenariat avec le municipal;
dépôt du projet à la Société d'habitation du Québec, pour l'obtention d'un engagement conditionnel;
acquisition du site et finalisation du montage financier, incluant la contribution du milieu;
obtention de l'engagement définitif et début des travaux de rénovation;
la sélection des locataires;
la mise en service des logements et la consolidation du support communautaire offert aux locataires;
l'inauguration officielle.

Ce projet d'économie sociale devrait donc conduire à l'établissement de logements pour personnes seules, à faible revenu et fragiles, pourvus de support communautaire.   Le succès de cette entreprise communautaire repose certes sur la ténacité, mais aussi sur la qualité de la participation financière provenant de sources conjuguées.   C'est pourquoi la faisabilité réelle du projet repose en fait sur la section 7, plus bas.

4.  L'organisation et les ressources humaines

Mon chez-nous, par sa première réalisation, a déjà fait la démonstration de sa capacité de mener à terme un projet d'une pareille envergure.  Il ne s'agit pas, bien entendu, d'un organisme désincarné.  Il s'agit de personnes et de compétences qui ont permis cette réalisation.

Les premiers crédits vont aux membres fondateurs.  Gemma Morissette d'Action Santé Outaouais, François Roy de Logem'Occupe et Julie Brodeur de la Maison Réalité, ont cerné le problème des personnes seules qui subissent un circuit de pertes progressives, que l'on retrouve parfois comme chambreur-e-s, parfois regroupé-e-s en logements, parfois itinérant-e-s.  En s'adjoignant d'autres représentant-e d'organismes qui œuvrent auprès de ces personnes, ce sont eux qui ont mis au point le modèle de support communautaire dans un contexte de logement permanent, plutôt que dans des maisons de refuge ou de transition.  Le modèle de la Fédération des OSBL d'habitations de Montréal (FOHM) fut particulièrment mis à profit.  Pour le modèle de l'Outaouais, il s'agit toutefois d'offrir la présence d'un intervenant-résidant sur les lieux, afin d'assurer une permanence des mesures de soutien.

Une fois le modèle défini et l'organisme constitué, les responsables de Mon chez-nous se sont adjoint les services de professionnels dans le domaine de l'habitation sociale.  Puis, selon les exigences du programme AccèsLogis, Mon chez-nous a retenu les services de Nicole Gratton de Gestion N.G., mandatée par Loge Action comme Groupe de ressource technique (GRT) dûment reconnu par la Société d'habitation du Québec.   Par l'entremise de cette dernière, des scénarios se sont élaborés sur des sites différents, jusqu'à l'établissement d'une concertation avec la Ville de Hull autour du site de l'ancien cinéma de Paris, rue Laval à Hull.  La suite est connue.

Dans la progression de cet organisme, appelé à devenir gestionnaire immobilier pour mieux réaliser sa mission, il était nécessaire de stabiliser des ressources humaines régulières et permanentes.  Après quelques essais, la charge de coordonnateur revint à monsieur Luc Villemaire, diplômé de maîtrise en Science politique et œuvrant depuis une décennie à diverses activités de relations publiques par l'entremise de sa raison sociale, MédiaRecherche enr.  Quant à l'intervenant-résidant, il fit l'objet d'une procédure de sélection pointue, mais monsieur Daniel Beaudoin, de formation universitaire en santé mentale et avec une longue expérience au Gîte-Ami, ne put entrer en fonction qu'à l'automne 1998, lorsque le processus de la sélection et de l'établissement de la première résidence fut véritablement enclenché.  Ce dernier bénéficie d'un logement sans frais comme l'une de ses conditions importantes d'emploi, en retour duquel il assure une permanence sur les lieux et la responsabilité des services de conciergerie.

Ces ressources humaines garantissent présentement la stabilité du premier projet, et représentent une base sur laquelle la Phase 2 prend son appui.  Il est aussi entendu qu'en tant qu'OSBL, Mon chez-nous entend mettre à profit toute mesure d'employabilité susceptible de contribuer à sa mission autant qu'aux personnes bénéficiant de ces mesures.  À cet effet, la priorité va aux locataires de Mon chez-nous.

Mon chez-nous cherche à stabiliser les emplois permanents qu'il a créés :

il entend assurer ses besoins de gestion par le financement récurrent du Secrétariat à l'action communautaire autonome (SACA) du Québec, grâce auquel un poste devrait être assuré à partir de cette année 1999;
il entend assurer le financement récurrent d'un intervenant-résidant pour chaque douze unités de logements au sein des résidences qui seront réalisées, grâce au Programme de soutien au organismes communautaires (SOC) de la Régie régionale de la santé et des services sociaux de l'Outaouais (RRSSSO), ou au programme de Soutien au développement social et milieux en santé;

Les projets qui reçoivent l'engagement définitif de la SHQ en fonction du programme AccèsLogis sont évalués et calculés de telle manière qu'ils garantissent leurs frais au niveau de la réalisation et de l'exploitation immobilières.  Le seul souci de Mon chez-nous est donc de garantir la stabilité des emplois qu'il crée.  Pour se faire, il mise sur la combinaison de ces financements récurrents, qui sont en fait des investissements pour le mieux être de clientèles qui, autrement, représenteraient des fardeaux beaucoup plus onéreux en santé et en services sociaux.

On doit tenir compte de besoins en surnuméraires pour effectuer des suppléances et des gardes lors des répits de l'intervenant-résidant.  Des mécanismes à cet effet sont en préparation, mais le bénévolat ne pourra répondre adéquatement en permanence à ce besoin.  En conséquence, l'étude des prévisions budgétaires doit inclure de plus en plus cet élément en ressources humaines ajoutées aux permanentes.  On doit envisager les périodes de vacances comme telles mais aussi certaines périodes sur appels.

Restent les besoins de développement qui requièrent autant des ressources humaines professionnelles que des investissements importants.  C'est pourquoi la présente demande inclut le financement d'un-e agent-e de développement que Mon chez-nous souhaite conserver de manière permanente.  Cette personne doit se consacrer entièrement à la réalisation de nouvelles résidences en Outaouais, à commencer par cette présente Phase 2, c'est-à-dire l'établissement d'une seconde résidence sur le territoire de la Communauté urbaine de l'Outaouais.  Elle doit donc connaître à la fois les racines communautaires du projet mais aussi le marché immobilier et le domaine de l'achat-rénovation, les programmes de subventions et la panoplie de partenaires impliqués.

En résumé, aux deux emplois présents, deux autres devraient venir s'ajouter à la réussite du plan d'affaires.  Cela, c'est sans compter les investissements en emplois indirects que représentent les retombées de projets d'achats-rénovations comme celui de Mon chez-nous, au niveau de l'industrie de la construction et des nombreux professionnels qui y interviennent.

5.  Le partenariat

Mon chez-nous est un projet de partenaires.  Il y a les partenaires internes, externes, directs et indirects, tous ceux qui rendent possible une pareille idée aux caractéristiques multisectorielles :

les groupes membres de Mon chez-nous sont les premiers partenaires internes;
le GRT et divers professionnels de l'immobilier suivent de près;
la SHQ est la partenaire externe la plus importante;
le monde municipal suit de près;
les donnateur-e-s, que ce soient des personnes ou des organismes, des institutions, des communautés religieuses, tout ceux-là qui complètent la contribution du milieu requise en vertu du programme AccèsLogis, sont aussi des partenaires externes indispensables;
les institutions financières qui s'accordent avec le programme AccèsLogis pour offrir des taux hypothécaires avantageux, contribuent à leur manière, indirectement;
des organismes publics comme le SACA et la RRSSSO, ainsi que l'Office municipal d'habitation (OMH) sont aussi appelés à se faire des partenaires indirects;
l'accueil indispensable de ce genre de résidence, au sein d'un secteur déterminé, nécessite la liaison avec le milieu local, que ce soit par l'entremise de la paroisse, d'un comité de quartier ou autrement, car au-delà de la réalisation technique et financière, l'intégration domiciliaire fait partie de l'enjeu et de la réussite du projet.

6.  Les retombées dans le milieu

Mon chez-nous présente des retombées à deux niveaux :  au niveau des personnes qui en bénéficient; et au niveau de l'amélioration du tissu urbain et de la vie de quartier.

Vivre à Mon chez-nous

La personne qui vient vivre à Mon chez-nous fait l'objet d'une procédure de sélection.  On considère tout d'abord ses conditions économiques, sa qualité de vie, puis on examine son état de solitude et la nature de ses problèmes ainsi que les besoins pour résoudre ses difficultés.  À cette étape, l'enjeu est d'arrêter le choix sur les personnes pour lesquelles vivre à Mon chez-nous représenterait vraiment une réponse.  L'aide ici ne s'adresse pas à des cas lourds ou inversement, trop légers.  Il ne s'agit pas de cas de crises potentielles ou inversement, de personnes suffisamment fortes pour se relever et s'en sortir par elle-même.  C'est toute la notion de fragilité qui est mise  à l'épreuve par l'expérience de Mon chez-nous.

La personne sélectionnée vient donc vivre à Mon chez-nous, parmi d'autres locataires.  Le tout premier avantage est celui d'une baisse de frais au niveau de son loyer.  Le programme de Supplément au loyer s'appliquant à chaque locataire, ceux-ci ne déboursent que le quart de leurs revenus, dégageant ainsi, immédiatement, une plus grande marge de manœuvre économique.  Il faut ajouter à cela la fourniture de tout le mobilier de base pour tous les appartements ainsi que le simple fait qu'il ne s'agit pas d'une maison de chambres, mais d'une résidence d'appartements complets d'une chambre à coucher avec salle de bain privée.  Avec ces nouvelles conditions économiques et matérielles, l'espoir de nouvelles possibilités peut renaître.

Vient ensuite la présence de l'intervenant-résidant, chargé de soutenir la reprise en charge des locataires.  Il représente le pont avec le support communautaire que souhaite apporter Mon chez-nous.  C'est par son entremise que les diverses besoins, des plus simples aux plus complexes, peuvent être soutenus.  Il s'agit parfois de problèmes alimentaires, de gestion de l'économie, de savoir prendre soin de son logement, ou juste d'une angoisse à confier ou d'une inquiétude à rassurer.

Les responsables de Mon chez-nous sont conscient-e-s que si une certaine proportion de locataires peuvent vivre un cheminement qui leur permet de se réapproprier entièrement leurs conditions de citoyenneté, et conséquemment de passer à autre chose, les autres ne seront que stabilisés par le projet.  C'est la raison par laquelle Mon chez-nous offre du logement permanent; afin d'offrir une réponse permanente à un besoin permanent chez certain-ne-s.

Mon chez-nous intégré dans son milieu

Mon chez-nous présente plusieurs défis ambitieux.  L'un de ceux-ci est celui de renverser de vieilles habitudes de méfiance à l'égard de l'inconnu ou du dérangeant, en attitudes de confiance et en sentiments de solidarité à l'égard de victimes sociales et d'exclu-e-s jusqu'alors.  Mon chez-nous a fait face au syndrome " pas dans ma cour " mais pour réaliser sa Phase 1, il a fait face et a fait valoir que son projet n'était pas la venue d'un problème mais la venue d'une solution.  La qualité architecturale et l'importance des investissements ont rassuré le voisinage, réalisant le sérieux du projet et l'appui des bailleurs de fonds.  Enfin, la liaison avec les citoyen-ne-s du secteur ne fut pas négligée, tant et si bien que le quotidien se vit déjà dans un esprit de bon voisinage.  Cette expérience devrait servir d'assises, sinon pour résoudre nos divergences, du moins pour miser sur ce qui nous rassemble.

La Phase 1 de Mon chez-nous a consisté en la rénovation de l'ancien cinéma de Paris, désaffecté depuis près de vingt années.  Par cet achat-rénovation, on a redonné une vie et une continuité au niveau du cadre bâti.  C'est une amélioration directe de ce secteur de l'Île de Hull.  Nul doute que la Phase 2 de Mon chez-nous aura le même effet là où il sera possible de l'implanter.

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7.  Les sources de financement

Le montage financier d'un projet de résidence comme celui que veut réaliser Mon chez-nous, en Phase 2, est complexe et nécessite une diversité de ressources.  En outre, si la plupart des étapes présentées plus haut (voir la section 3) font partie du cadre d'analyses du programme AccèsLogis, certaines d'autres n'y entrent pas.  Il s'agit principalement des activités préparatoires à la demande d'engagement conditionnel, celles qui valident le besoin et sa localisation, et qui établissent le site approprié tout en consolidant les partenaires essentiels.  C'est à cette fin que la présente demande est formulée.

Mon chez-nous demande au Fonds d'économie sociale du CLD-CUO le financement des mesures préparatoires qui permettront la réalisation de la seconde phase, sans drainer les ressources en place pour le maintien et la consolidation de première phase.

À l'engagement de la SHQ, le financement du projet se présente sur deux enveloppes distinctes :  le budget de réalisation et le budget d'exploitation.

Le budget de réalisation immobilière

Chaque unité de logement d'une chambre à coucher a coûté un peu moins de 60 000 $ lors de la Phase 1 au site de l'ancien cinéma de Paris, en intégrant à cette moyenne le coût des lieux communs, ce qui comprend les deux petites salles communautaires, l'espace administratif et la salle de lavage.  Le financement du budget de réalisation immobilière s'est effectué à 39 % par la Société d'habitation du Québec, à 14 % par les contributions du milieu (comprenant la municipalité), et à 47 % en prêt hypothécaire.

Le nombre d'unités de logements qui pourra être réalisé lors de la Phase 2 dépend d'abord de la capacité et des spécificités du site qui sera déterminé.  Il faut toutefois envisager un nombre minimal de 12 unités, afin de justifier par la suite le financement de l'intervenant-résidant.  À partir de cette logique et des mesures de la Phase 1, on peut déduire que la réalisation le Phase 2 sera financé de la manière suivante :

12 unités à un ratio de 60 000 $, une enveloppe totale de 720 000 $;
   
39 % de cette enveloppe, 280 800 $, revenant à la Société d'habitation du Québec;
   
14 % de cette enveloppe, 100 800 $, revenant en contribution du milieu;
   
47 % de cette enveloppe, 338 400 $, revenant en prêt hypothécaire.
   

La difficulté du programme AccèsLogis réside surtout au niveau de la contribution du milieu demandée.  Pour la deuxième phase, Mon chez-nous a réussi à économiser sur les contributions de la première phase, et dispose d'une réserve de départ d'au moins 25 000 $.  Il faut ajouter à ce capital de fonds la contribution qui sera sollicité et attendu de la municipalité qui se fera partenaire de cette deuxième phase.   Des intérêts clairement signifiés se sont manifesté à cet effet, et la qualité du montage financier et de la présentation de tous les avantages qui découlent de cet investissement, permettra de faire la différence en assurant une participation municipale.

Ce sont bien entendu des mesures théoriques, car le coût par unité ne peut être véritablement mesure que lors de l'étude des biens immobiliers que l'on envisage rénover.  Néanmoins, si cette combinaison de la Phase 1 a pu fonctionner, nous sommes fondés d'espérer des paramètres semblables pour la Phase 2.

Le budget d'exploitation immobilière

La Phase 1 de Mon chez-nous s'est mise en service avec un budget d'exploitation de 96 673 $, qui fait balancer les revenus des loyers avec les dépenses d'exploitation :

Catégories de dépenses Montant annuel prévu Pourcentage
Remboursement hypothécaire 41 765 $ 43,2
Taxes foncières 21 564 $ 12,9
Taxes de services 772 $ ,8
Assurances 1 207 $ 1,2
Énergie des logements 11 220 $ 11,6
Énergie, parties communes 1 020 $

1

Conciergerie 4 250 $ 4,4
Entretien 4 080 $ 4,2
Déneigement 1 000 $ 1
Administration 4 833 $ 4,9
Vérification 1 200 $ 1,2
Réserve de remplacement immobilière 5 100 $ 5,3
Réserve de remplacement mobilière 1 875 $ 1,9
Réserve de gestion (hypothèque) 672 $ ,7
Réserve de gestion (subv. à l'exploit.) 909 $ ,9
Formation et perfectionnement 255 $ ,3
Cotisation à la fédération 85 $ ,08
Vacances et mauvaises créances 3 866 $ 4
Dépenses totales 96 673 $ 100

Les revenus des loyers étant garantis en quelque sorte par le programme de Supplément au loyer, l'équilibre financier de l'exploitation immobilière ne devrait pas poser de problème.  Ce programme comble la différence entre le paiement du locataire et la valeur établie du loyer mensuel.  Pour la Phase 1, le loyer mensuel a été établi à 425$.  Toutefois, le locataire bénéficiant du programme se voit calculé des versements au quart de ses revenus.  Les personnes seules recevant minimalement des prestations d'aide sociale qui varient autour de 500$, il en résulte des paiements moyens de 125$.  Le manque à gagner sur la valeur du loyer est comblé par le Programme de supplément, soit 300$ en moyenne.

Si ce scénario s'avère exact pour la Phase 1 de Mon chez-nous, la Phase 2 devrait rencontrer un même ordre de mesures, selon la proportion qu'elle prendra.

Le financement de l'étape préparatoire à la Phase 2

C'est à ce niveau que Mon chez-nous a besoin du soutien du Fonds d'économie sociale du CLD-CUO.  Pour réussir l'établissement d'une telle résidence, il est nécessaire d'investir des ressources capables de monter le dossier avec exhaustivité, de faire valoir la valeur de ce projet durable pour la communauté en général, d'arrimer les nombreux intervenants et plus particulièrement d'effectuer une concertation solide avec un partenaire municipal désireux de soutenir ce projet.

Mon chez-nous dispose déjà d'une certaine expertise.  Il ne peut toutefois transporter ses énergies sur le développement d'une nouvelle phase alors que ses ressources suffisent à peine à l'administration, au maintien et à la consolidation de la première phase.  Le développement est pourtant une nécessité, car le nombre de personnes seules, à faible revenu et fragiles ne cesse de croître, et les responsables de Mon chez-nous sont plus que jamais convaincus que la solution offerte par cet organisme est la bonne, soit de l'habitation sociale pourvu de support communautaire.

Ce qui est demandé au Fonds d'économie sociale du CLD-CUO, c'est une marge de manœuvre qui permettra de faire éclore une seconde phase, sans hypothéquer davantage les ressources nécessaires à la première phase.  Pour se faire, les sommes suivantes sont demandées :

Les services d'un-e agent-e de développement, pour une période d'une année entière 36 000 $;
Frais de recherche 4 000 $;
Frais de services professionnels 5 000 $;
Frais connexes de fonctionnement 5 000 $
Pour un total de 50 000 $


8.  Les prévisions financières

Vous trouverez les derniers États financiers en annexe, de même qu'un aperçu des prévisions budgétaires pour la période entre le premier septembre 1998 et le 31 août 1999.  L'analyse financière de Mon chez-nous doit se faire à partir de trois grandes branches distinctes :  l'OSBL et son financement comme organisme communautaire; la réalisation immobilière; et l'exploitation immobilière.   Établissons tout-de-suite que la présente demande ne vise qu'à affecter les opérations de l'organisme, c'est-à-dire ses capacités de fonctionnement comme promoteur.  La demande ne cherche pas à s'étendre sur la réalisation et/ou l'exploitation de l'immeuble actuel ou d'un nouvel immeuble.  Elle cherche à nous amener jusque là, mais pas à prendre charge ou à contribuer au financement comme tel de l'objectif.

9.  Les annexes au plan d'affaires

la charte, c'est-à-dire les Lettres patentes;
les Règlements généraux;
les derniers États financiers;
curriculum vitæ;
le dernier rapport d'activité.